Почему покупка жилья в Сочи может быть опасной для кошелька и нервов
Содержание:
Олимпиада полностью изменила Сочи - город стал одним из центров притяжения людей, которые хотят жить в комфортном климате у моря. Сюда едут буквально со всей страны и даже из-за рубежа. На побережье появилась масса люксовых отелей и супердорогих жилых комплексов. Цена квадратного метра жилья здесь только растет - этот тренд длится годами. При этом рынок недвижимости, в принципе не слишком цивилизованный на юге России, бьет в Сочи все антирекорды. Столь мутный рынок нужно еще поискать - нормы и законы, которыми должна регулироваться строительная отрасль, здесь очень часто игнорируются, чуть ли не половина новых ЖК в любой момент может быть снесена по суду. Разбираемся, почему покупка жилья в Сочи - не такая безмятежная затея и чем она может грозить нервам и кошельку покупателя.
Как растет Сочи после Олимпиады
Росстат действительно фиксирует рост численности населения Сочи, но кратного роста официальные данные не показывают. Хотя темпы прироста все равно очень приличные.
На 1 января 2012 года в Сочи проживало 360,3 тысячи человек. На 1 января 2013 года - 368 тысяч. В начале 2014 года официально зарегистрированных жителей было уже 394,7 тысяч, в начале 2015-го чуть меньше - 390 тысяч.
Планомерный рост быстро возобновился и продолжался все последующие годы. По состоянию на 1 января 2020 года (более свежей статистики на сайте Росстата на момент написания материала нет) в городе было зарегистрировано 443,5 тысячи жителей.
Официально численность населения Сочи за восемь лет выросла на четверть. Но сколько постоянных жителей не имеет регистрации в городе и не входит в данные Росстата, хотя бы приблизительно поможет понять только всеобщая перепись населения.
Местный бизнес говорит о том, что в Сочи по факту проживает не менее 700 тысяч человек, и при сохранении сегодняшних темпов прироста город в обозримом будущем вполне может стать миллионником.
Такой быстрый рост, к сожалению, означает проблемы с городской инфраструктурой, которая не успевает расти так же стремительно. Переполнены детские сады и школы, поликлиники и даже кладбища. Уровень медицины в Сочи по-прежнему таков, что лечиться нужно либо в частных клиниках, либо в других городах - прежде всего, в Краснодаре. А это - несколько часов на автомобиле или поезде.
Большой проблемой является и то, что город застраивается очень хаотично. Зажатый между морем и горами город не может расти на окраинах, в итоге застраиваются любые доступные участки. Это приводит к соседству совершенно не согласующихся друг с другом зданий, что совершенно портит вид многих районов.
Лечебно-оздоровительные и рекреационные зоны в прежние времена застраивались в едином стиле и выглядели очень гармонично. Такой Сочи фактически потерян.
Цена квадратного метра - рекорд за рекордом
Постоянно большой спрос на сочинскую недвижимость означает и стабильный рост цен. За последних три года вторичное жилье подорожало на треть, новостройки - более, чем в полтора раза. И рост только продолжается.
По данным «Авито Недвижимости», в четвертом квартале 2020 года годовой рост спроса на квартиры в Сочи составил 48%. Город вышел в лидеры по росту цен на новостройки - только за 2020 год квадратный метр недвижимости в Сочи подорожал на 39%. К началу 2019 года он стоил в среднем 140,8 тысячи рублей.
Стоимость готовых объектов на рынке может варьироваться от миллиона с небольшим за небольшую студию до сотен миллионов рублей за четырехкомнатную квартиру в престижном ЖК.
Средняя стоимость сделки на рынке сочинской недвижимости превзошла отметку в 10 миллионов рублей еще в 2019 году. Такие данные приводил ЦИАН.
Цены на квартиры в Сочи, конечно, уступают московским, но их порядок вполне сравним. Еще немного, и средняя цена “квадрата” в главном российском курорте догонит санкт-петербургскую - в Северной столице это 155,4 тысячи рублей на конец 2020 года.
Местные риэлторы говорят о том, что практически 40% приезжих, которые покупают недвижимость в городе - москвичи. С большим отрывом от них идут жители Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Краснодара, Новосибирска, Ростова-на-Дону. Приобретают жилье здесь и иностранцы - в лидерах жители таких стран, как Германия, Украина и Казахстан.
Специфика сочинского строительства
Понятно, что не все покупатели планируют проживать в купленных квартирах. Многие инвестируют в здешнюю недвижимость с целью заработка на сдаче ее в аренду. Часть инвесторов покупает жилье здесь в качестве своеобразной “дачи”, планируя периодически прилетать на море отдохнуть в своем жилье.
Инвесторы, по данным местных застройщиков - это около 20% покупателей новостроек. Примерно 10% - местные жители. Оставшиеся 70% - это приезжие из других регионов и немного иностранцев.
Почему из всех вариантов жилья на море популярно именно Сочи, объяснить легко - это самый теплый российский город, расположенный в субтропиках. Он круглогодично является курортом, а от того же Крыма выгодно отличается стопроцентно понятным международным статусом.
К сожалению, говорить о более или менее низких рисках при покупке жилья в Сочи можно только в случае со сверхдорогим сегментом. Все сравнительно демократичные предложения являются настоящим минным полем. Сочи - как минимум один из главных претендентов на то, чтобы считаться столицей самостроя в России.
До Олимпийских игр четкие правила землепользования в Сочи вообще отсутствовали. Накануне Олимпиады и после ее завершения генеральный план города несколько раз меняли - идеально для каких угодно нарушений в сфере строительства.
На сайте администрации Сочи есть специальный раздел с перечнем выявленных объектов незаконного строительства и объектов, подлежащих сносу. Сверяться с этим списком нужно всегда, но следует помнить - в официальный перечень попадает далеко не все проблемное жилье. Потенциально в черный список может попасть до половины новостроек, о чем говорят местные эксперты отрасли.
Даже переход на новые правила работы застройщиков, которые введены летом 2019 года, проходил в Сочи с огромным трудом. Более того, многие объекты вообще строятся не по нормам 214-ФЗ, а по нормам другого закона - 215 ФЗ, “О жилищных накопительных кооперативах”. Он имеет особую специфику, без детального знания которой связываться с таким жильем не стоит.
Русская рулетка по-сочински
По оценкам местных экспертов, едва ли не 90% предложений на рынке во второй половине 2019 года являлись своеобразным аттракционом для любителей адреналина и риска. Именно столько объектов строилось не по актуальным нормам 214-ФЗ с продажей жилья через эскроу-счета, а как-то иначе. Включая старые нормы закона о долевом строительстве, которые действовали для заложенных до изменений новостроек.
В 2021 году этот процент потенциально проблемного жилья немного ниже - больше новостроек попадает под новые нормы закона №214. Но стоит поговорить именно о южной специфике, которая актуальная для всего Краснодарского края, а для Сочи - в особенности.
Две главные особенности, о которых может не иметь никакого представления житель практически любого российского региона - это возведение многоэтажек на землях под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и строительство с нарушением полученного разрешения.
Отклонение от полученного разрешения может выглядеть как строительство 12-этажного дома вместо коттеджей в два или три этажа (ЖК «Солнечный пляж» в Адлере, который в результате был признан подлежащим сносу).
Строительство высоток на землях под ИЖС или садоводство связано с целым букетом проблем для покупателя. Во-первых, коммуникации рассчитаны на одну семью, а не на целую многоэтажку (при условии, что с их подключением не возникнут проблемы - поставщики вполне могут отказать в обслуживании подобного дома). Во-вторых, если застройщик и признает через суд право собственности на такую многоэтажку, продаваться там будут отдельные жилые помещения, но не квартиры.
Статус жилого помещения в подобном доме - потенциальная головная боль, если собственник захочет продать подобную “квартиру”. Для этого может понадобиться разрешение от всех без исключения соседей, а квартир в доме может быть и 50, и 70. Хотя на практике такое разрешение нужно не всегда, и жилые помещения продаются без подобной формальности.
Самостоятельно выбирать и приобретать жилье в Сочи - очень рискованно. С риэлторами также нужно держать ухо востро - как и повсюду, агенты здесь разные. Поэтому основные особенности сочинского рынка недвижимости и строительной сферы нужно изучить заранее.
К сожалению (хотя это вполне естественно), самым проблемным является наиболее доступное сочинское жилье. Его стоимость может начинаться и от 50-60 тысяч рублей за квадратный метр, но чаще всего это будет дом, который введен в эксплуатацию по суду, разделен на жилые помещения, а не квартиры, а продается жилье по предварительным договорам или договорам инвестирования.
Самый большой риск, который преследует покупателей недвижимости в городе-курорте - потерять немалые деньги и остаться без квартиры вообще. Это вполне реально, если очередной ЖК будет признан судом подлежащим сносу.
Выводы
Сочинский рынок недвижимости - очень специфичен. Город-курорт фактически представляет собой квинтэссенцию всех “прелестей” девелопмента юга России. Покупатели жилья из других регионов страны могут просто не представлять себе, что некоторые вещи вообще возможны. У себя на Урале, Дальнем Востоке или в средней полосе России они с подобным никогда не сталкивались.
Это не означает, что хорошего жилья в Сочи нет. Оно есть, но стоит достаточно дорого. Законные объекты можно найти и в бюджетном сегменте (с поправкой на то, что бюджетный сегмент в Сочи по стоимости сравним с элитным классом в некоторых регионах). Но в любом случае каждый вариант нужно проверить даже не трижды, а пять или семь раз, чтобы убедиться в его полной юридической чистоте.
Конечно же, местная специфика - не повод отказываться от идеи переезда в Сочи. Но эту специфику нужно заранее изучить, чтобы не угодить в одну из многочисленных здешних ловушек.
