ФЗ-215 - что это и чем отличается от ФЗ-214?
Содержание:
Чем отличаются законы 214-ФЗ и 215-ФЗ
Федеральный закон 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” - это документ, который на протяжении последних полутора десятилетий является основным для застройщиков и покупателей жилья. С 1 июля 2019 года начали действовать последние важные поправки в этот закон, которые ввели понятие проектного строительства. Об его особенностях мы расскажем ниже.
Закон 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”, подписанный тогда же - 30 декабря 2004 года - заметно отличается от предыдущего документа. Об этих различиях нужно знать.
Как работает 214-ФЗ
С середины 2019 года, когда появилось проектное строительство, 214-ФЗ работает так. Застройщики, продавая квартиры в новостройках, не получают деньги покупателей до момента сдачи дома в эксплуатацию. Ваши средства привлекаются на специальные счета в один из уполномоченных банков.
Деньги лежат на эскроу-счете до сдачи дома, и застройщик не может сбежать с ними, оставив вас ни с чем. В его интересах сдать дом вовремя или даже досрочно, чтобы получить деньги дольщиков.
Закон также требует, чтобы у строительной компании имелся собственный капитал - не меньше 10% проектной стоимости строительства объекта. Возможности покупки квартиры на начальных стадиях строительства сохраняются.
Не получая денег от дольщиков, девелопер может либо строить многоквартирный дом на свои средства, либо привлекать банковские кредиты.
Такая схема максимально защищает покупателей от потери денег. При этом застройщик также получает свои гарантии - покупатель не может просто так передумать и забрать деньги с эскроу-счета, он обязан принять квартиру в сданном доме по акту осмотра.
Закон 214-ФЗ обязывает строго оговаривать в договоре сроки сдачи дома и оплаты квартиры покупателем, полную стоимость квартиры, гарантийные сроки и т.д.
Как действует 215-ФЗ
215-й закон предусматривает создание жилищного накопительного кооператива (ЖНК), участие в нем дольщиков и описывает взаимоотношения участников кооператива с самим ЖНК.
Порядок вступления в кооператив описывает устав этой организации и Жилищный кодекс РФ, но не сам закон 215-ФЗ. Чтобы вступить в кооператив, нужно подать заявление, уплатить вступительный членский взнос и первый паевой взнос. Сведения об участнике вносятся в госреестр юрлиц.
Устав кооператива может предусматривать всевозможные обязательства его участников. Например, необходимость вносить членские и вступительные взносы (кроме паевых). Соглашаясь на вступление в кооператив, нужно в деталях изучить все пункты его устава, комплект учредительных документов, сумму взносов и порядок их уплаты, график платежей и т.д.
Какой вариант лучше?
В Сочи немало объектов, которые строятся по 215-ФЗ, то есть в формате кооператива. При этом риелторы особенно не упоминают об этом или говорят, что это почти то же самое, что строительство по 214-ФЗ. Конечно, это не так. Нужно помнить о преимуществах и недостатках каждого из законов.
При проектном строительстве по 214-ФЗ банк, на счетах которого размещаются деньги дольщиков, контролирует расходование средств и может отказать в нецелевых операциях.
Застройщик по этому закону обеспечивает свои обязательства при помощи залога, поручительства или страхования ответственности на случай банкротства.
Для вас как покупателя квартиры все это означает такие гарантии:
- Деньги будут полностью возвращены, если застройщик прекратил свою деятельность.
- Вам оплатят убытки, неустойку, штрафы и пени, если застройщик сорвет сроки сдачи дома или как-то еще исполнит свои обязательства ненадлежащим образом.
Заключая договор по 215-ФЗ, вы вступаете в кооператив и соглашаетесь на его правила, прописанные в уставе. Ничего незаконного в этом нет, а жилье в кооперативах обычно более привлекательно по стоимости квадратного метра. Это легко объяснить - при такой форме строительства отсутствует страхование, уплата НДС, в работах могут участвовать менее дорогие подрядчики (обычно это бригады, работающие за наличку) и т.д.
Купить жилье по 215-ФЗ можно на средства материнского капитала, доступна ипотека. Чаще всего в форме кооператива строятся дома небольшой этажности, которые возводятся в короткие сроки.
Однако риски в таком случае ощутимо более серьезные. Отсутствует страховка, чиновники могут вообще не принять объект в эксплуатацию и т.д.
Участник кооператива может вернуть вложенные деньги, только покинув его. И то при условии, что необходимые средства есть на счету ЖНК. Если деньги там отсутствуют - вернуть свои средства не удастся. Практически каждый юридический вопрос решается по уставу кооператива.
Таким образом, закон 214-ФЗ - это намного более спокойный вариант приобретения квартиры в Сочи или любом другом городе страны. Он гораздо лучше защищает ваши права и дает намного больше гарантий. Участие в кооперативе вполне законно и обычно позволяет купить жилье дешевле, но нужно помнить о существующих рисках и возможных неудобствах.
