Покупаем квартиру в Сочи - какие способы покупки могут быть, по какому закону должна строиться новостройка, что такое договор долевого участия

Содержание:

1. Какие способы покупки строящегося жилья есть в Сочи?
2. Что такое ФЗ-214?
3. Что такое эскроу счета?
4. Как конкретно ФЗ-214 защищает права дольщиков?
5. Как происходит покупка квартиры по ФЗ-214?
6. Что такое ДДУ?
7. На что обратить внимание в ДДУ?
8. Что делать если застройщик нарушил условия ДДУ?
9. Покупка квартиры в Сочи - подводим итоги

Какие способы покупки строящегося жилья есть в Сочи?

Стоит помнить, что в Сочи немало объектов строится не компаниями-застройщиками, а обычными физическими лицами. Поэтому для того, чтобы не оказаться жертвой мошенников, нужно тщательно проверить и квартиру, и застройщика.

В первую очередь всегда нужно изучать разрешение на строительство дома. Если продаются квартиры, в разрешении должно быть прямо указано - оно выдано на строительство именно многоквартирного жилого дома. Если приобретается “жилое помещение” (что нежелательно) - в разрешении указан индивидуальный жилой дом высотой до трех этажей.

Кроме типа объекта в разрешении должно быть указано, что проект застройки прошел необходимую экспертизу на соответствие строительным нормативам. Это тем более важно в Сочи - город находится в сейсмически активной зоне Кавказских гор и побережья и не застрахован от ощутимых землетрясений.

Способов покупки строящегося жилья в Сочи может быть несколько. Самые популярные варианты — это по нормам законов 214-ФЗ и 215-ФЗ.

Закон 215-ФЗ предусматривает создание жилищного накопительного кооператива и согласие покупателя с уставом этого кооператива. 214-й закон — это закон о долевом строительстве.

Само жилье может иметь разный статус - “квартира” или просто “жилое помещение”. Нередко встречаются “апартаменты”, которые, например, не подразумевают возможности “прописаться” в них.

Если вы в точности не знаете, на что идете, когда вступаете в жилищный кооператив или покупаете “жилое помещение” либо “апартаменты” вместо квартиры, лучше с этими схемами вообще не связываться.

Самый правильный вариант для среднестатистического покупателя жилья — это приобретение квартиры в многоквартирном доме, который строится по закону 214-ФЗ.

Этот закон сегодня дает максимальные гарантии покупателю. В его текущей редакции документ неплохо защищает права дольщиков и лишает девелоперов многих лазеек, которыми они прежде могли активно пользоваться.

Там же можно найти официальный перечень объектов незаконного строительства, с которым не будет лишним ознакомиться до подписания каких бы то ни было договоров и передачи денег.

Объекты незаконного строительства подлежат сносу, и в Сочи это - нормальная практика. Если вы обнаружили новостройку в списке проблемных или незаконных, не слушайте никакие уверения продавца и не соглашайтесь на сделку.

Что такое ФЗ-214?

Полное название этого федерального закона - “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Проще говоря, это закон о долевом строительстве.

Сам закон был принят еще 30 декабря 2004 года и вступил в силу весной 2005 года. С одной стороны, это тот самый закон, который позволил появиться массе обманутых дольщиков. Но на самом деле, это справедливо только отчасти.

Закон многократно исправлялся и дополнялся, и с 1 июля 2018 года начали действовать новые серьезные поправки. Они значительно лучше защищают права дольщиков, и сегодня застройщики не могут просто собрать деньги покупателей и сбежать с ними за границу. Или направлять деньги, собранные на строительство одного дома, на то, чтобы возводить еще два рядом. Что в конце концов часто приводило девелоперов к банкротству.

Вот главные изменения, которые вступили в силу летом 2019 года:

• Вносить деньги за квартиру можно только через банк - менеджеры компании-застройщика не имеют права их принимать.
• Застройщик не может финансировать строительство одной новостройки деньгами, полученными от покупателей квартир в другом доме. Собранные от покупателей деньги нельзя переводить из банка в банк.
• С 1 июля 2019 года финансирование строительства новых объектов ведется только с использованием эскроу-счетов. Это значительно снижает риски покупателя жилья.
• Банки более строго контролируют расходование денег застройщиком. Любая подозрительная операция блокируется, а к застройщику могут прийти с проверкой.
• Все компании-застройщики обязаны раскрывать людей, которые стоят за ними и влияют на принимаемые менеджерами решения.
• Вся информация о девелоперах и их проектах поступает в общий реестр, контролируемый государством.

Что такое эскроу счета?

Счетом эксроу называется специальный счет в банке, на котором лежат средства дольщиков. Теперь покупатель квартиры в новостройке перечисляет деньги не на реквизиты обычного банковского счета девелопера, а на собственный счет эскроу. Застройщик не имеет доступа к этим деньгам. Счет эскроу открывается на имя дольщика, и девелопер получит деньги только тогда, когда сдаст в эксплуатацию дом.

В упрощенном виде схема выглядит так:

1. Банк открывает счет эскроу для дольщика.
2. Покупатель квартиры регистрирует договор долевого участия и вносит на эскроу-счет полную стоимость жилья.
3. Средства лежат на счете до момента сдачи дома застройщиком.
4. Никакие проценты на сумму банк не начисляет. С другой стороны, он не берет комиссию за обслуживание счета.
5. После сдачи дома застройщик представляет банку все положенные документы, и тот переводит средства с эксроу счета дольщика на расчетный счет компании. Либо погашает этими деньгами кредит застройщика в этом банке.
6. Если расторгнуть договор долевого участия до того, как дом сдан, дольщик получит деньги обратно. Либо они вернутся банку, в котором была получена ипотека.

Такая схема означает, что сейчас застройщики должны строить многоквартирные дома или на свои собственные средства, или на деньги, полученные в банке в кредит. Средства каждого конкретного покупателя девелопер может получить только после завершения строительства. И для дольщиков это безусловно хорошо.

Как конкретно ФЗ-214 защищает права дольщиков?

Приведем несколько типичных ситуаций и посмотрим, как они регулируются современной редакцией закона 214-ФЗ.

Застройщик решает закрыть счет в банке

Махинации застройщиков со счетами стали менее вероятными. Раньше девелоперы могли открывать несколько разных счетов - получать деньги на один счет, а тратить их с другого. Это позволяло запутывать следы и выводить деньги.

Сейчас используется единый расчетный счет для застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика. Если застройщик решил открыть счет в другом банке, техзаказчик и генподрядчик последуют за ним. Данные об этом сразу же отразятся в единой информационной системе, которую контролирует государство.

Что будет, если у банка отзовут лицензию? Застрахованы ли деньги на счете эскроу?

Средства страхуются на весь срок строительства. Схема примерно та же, что при страховании обычных банковских вкладов, только максимальная сумма возмещения выше.

При отзыве лицензии у банка, где открыт счет эскроу, средства переходят на такой же счет в другой кредитной организации. Компенсируется 100% стоимости квартиры, но не больше 10 миллионов рублей. Для подавляющего большинства дольщиков это вполне достаточный лимит.

Важный нюанс - страховка не работает, если расторгнут договор долевого участия! Расторгать его в момент появления проблем у банка - плохая идея. Никакой компенсации дольщик не получит, и ему придется самостоятельно судиться, чтобы вернуть средства. Государство ничем не поможет.

Застройщик нарушает требования закона

Если компания-застройщик начинает нарушать требования, которые выдвигает ФЗ-214, это сразу же становится известно всем ведомствам, органам и реестрам, отвечающим за сделки с недвижимостью и долевое строительство.

Раньше передавалась информация о том, что у застройщика нет права принимать деньги новых дольщиков. Теперь сообщается и о факте просрочки сдачи дома более, чем на шесть месяцев. Это также лишает девелопера права принимать средства новых дольщиков.

Как происходит покупка квартиры по ФЗ-214?

Полный цикл сделки подразумевает шесть этапов:

1. Подготовка документов.
2. Подписание договора долевого участия с застройщиком.
3. Регистрация договора в Росреестре.
4. Оплата стоимости квартиры - деньги вносятся только через банк на счет эскроу.
5. Подписание акта приема-передачи квартиры после сдачи дома, получение ключей.
6. Регистрация права собственности.

Только после того, как пройден последний этап - регистрация права собственности - покупатель становится полноправным собственником. Он может “прописаться” в этой квартире сам и “прописать” членов семьи, продать квартиру, сдать ее жильцам, узаконить и провести перепланировку и т.д.

Перечень документов, который нужно подготовить на первом этапе, прежде всего зависит от того, покупаете вы недвижимость в ипотеку или без привлечения кредитных средств.

Если квартира покупается без ипотеки, в общем случае нужен только паспорт покупателя. Хотя если недвижимость приобретается супружеской парой на двоих, супругам понадобятся не только паспорта, но и свидетельство о браке.

Если вы обращаетесь в банк за ипотекой, список необходимых документов может отличаться от одного финансового учреждения к другому.

Типичный список выглядит так:

• Анкета-заявление на кредит — каждый банк устанавливает свою форму, бланк нужно запрашивать в банке.
• Копия паспорта.
• Копия свидетельства о браке или о расторжении брака.
• Копии свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
• Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
• Копия справки о доходах 2-НДФЛ — также берется у работодателя.

Что такое ДДУ?

Договор долевого участия (ДДУ) - основной документ, который вы подписываете с застройщиком при покупке квартиры по закону 214-ФЗ.

Правильное название документа согласно 214-ФЗ - Договор участия в долевом строительстве. Ему посвящена статья 4 закона.

Закон определяет ДДУ как документ, по которому застройщик берет на себя обязательства построить и сдать в предусмотренные в ДДУ сроки многоквартирный дом. А после того, как будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию - передать покупателю его квартиру.

Покупатель обязан оплатить стоимость квартиры согласно ДДУ и принять её после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации.

На что обратить внимание в ДДУ?

Закон 214-ФЗ приводит только основные положения, которые должен отражать ДДУ. Единой формы договора нет, и каждый застройщик может прописывать в документе отдельные нюансы сделки, удобные ему. Именно поэтому не нужно спешить с подписанием ДДУ.

Попросите бланк ДДУ для изучения дома. Если у вас есть проект договора от застройщика, сравните два документа. Хорошим знаком будет совпадение условий, заявленных предварительно, с теми, что вам предлагают подписать в окончательной версии договора.

Проверьте ДДУ со сторонним юристом

Даже в том случае, когда проект ДДУ и окончательный его вариант не отличаются, стоит проверить все его пункты с юристом. Цена риска - миллионы рублей, которые стоит квартира. Потратить несколько тысяч на проверку условий у независимого юриста - вполне разумное поведение.

Что указывает в ДДУ любой приличный застройщик:

1. Стоимость квартиры.
2. Дата сдачи многоквартирного дома.
3. Строительный адрес дома.
4. Кадастровый номер участка, на котором будет построен дом.
5. Этаж и предварительный номер квартиры.
6. Высота потолков, планировка, площадь квартиры.
7. Гарантия на квартиру - 5 лет, на инженерное оборудование (трубопроводы, системы отопления и вентиляции) - 3 года.
8. Страхование ответственности застройщика.
9. Паспортные данные покупателя.
10. Реквизиты застройщика.

Если застройщик хочет внести в договор невыгодные для вас условия, обычно они прячутся за замысловатыми юридическими формулировками. Так, чтобы вы при прочтении ничего не поняли и махнули рукой.

Юрист поможет выявить такие пункты в договоре. Их может быть много, но ключевых моментов три:

• срок выдачи ключей от квартиры;
• кто подписывает ДДУ со стороны застройщика.

Что нужно знать о сроке передачи ключей

Проектная декларация может предусматривать очень быстрые сроки сдачи дома. И реклама ЖК приводит именно эту дату. Однако по условиям ДДУ может оказаться, что ключи вы получите через год-полтора. Обязательно нужно обратить внимание на эту важнейшую часть договора.

Компенсация площади

Площадь квартиры может быть невольно увеличена или уменьшена застройщиком. Это - редкий случай для типовой панельки (каких среди новостроек Сочи еще нужно поискать). А вот для монолитного или кирпичного дома - вполне вероятная ситуация. Строители могут поставить стену чуть-чуть в стороне, и квартира становится или больше на несколько “квадратов”, или меньше.

Интересы застройщика при этом вполне понятны. Если квартира окажется меньше по площади - компенсировать недостающие квадратные метры девелопер не хочет. А вот если площадь будет больше - с покупателя хочется взять по полной.

Все это обычно прячется в сложных юридических формулировках, не до конца понятных обычному человеку без юридического образования.

Кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

Закон говорит вполне однозначно - право подписи ДДУ без доверенности есть только у одного человека - генерального директора компании-застройщика. На практике гендиректоры этим практически никогда не занимаются, а ДДУ подписывают их сотрудники. Договор может быть подписан коммерческим директором, руководителем отдела продаж, директором по продажам и т.п.

Нужно уточнить, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика. И если это не генеральный директор лично, стоит попросить оригинал доверенности для визуального ознакомления. А также его заверенную копию.

Копия доверенности станет дополнительной подстраховкой и доказательством юридической действительности вашего договора. В случае чего, вы сможете доказать, что подписывали ДДУ с уполномоченным на это сотрудником компании-застройщика.

Идеальный вариант - копия, заверенная нотариусом. Допустимый - заверенная печатью и подписью генерального директора копия.

Если что-то в тексте договора не устраивает

Если что-то в ДДУ вас не устраивает, каждый такой пункт нужно обсудить с представителем застройщика. Любые изменения в тексте вполне нормальны и законны. Застройщик заинтересован продать вам квартиру еще больше, чем вы - ее купить. Поэтому он должен быть готов к диалогу.

Если застройщик к диалогу не готов, а условия ДДУ невыгодные, лучше не подписывайте договор вовсе. Предложений на рынке новостроек достаточно.

Что делать если застройщик нарушил условия ДДУ?

Типичное нарушение договора долевого участия - срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию. Более подробно про это мы написали в отдельной статье: Застройщик сорвал сроки сдачи дома, что делать - советы юриста. При нарушении других условий порядок действия покупателя будет примерно таким же, как в данной ситуации. Поэтому рассмотрим основные шаги, которые можно предпринять.

Во-первых, застройщик обязан уведомить о том, что не успевает сдать дом вовремя. Минимальный срок - за два месяца до даты наступления отсрочки. Покупателю предложат подписать дополнительное соглашение с новыми сроками сдачи жилья. При желании на него можно не соглашаться.

Важная деталь - если вы подписали допсоглашение, то согласились с новыми сроками и получить компенсацию не сможете.

Во-вторых, вы можете написать претензию застройщику о нарушении условий ДДУ и потребовать денежную компенсацию. Сумма неустойки - 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. На практике это может оказаться существенной суммой.

В-третьих, компенсацию можно потребовать через суд. Кроме неустойки можно потребовать компенсации морального вреда, возмещения убытков, покрытия судебных издержек.

Наконец, вы можете вообще потребовать расторжения ДДУ. Тем самым вы отказываетесь от квартиры и получаете свои деньги обратно. Этот вариант не исключает требования неустоек и компенсаций. Но прибегать к нему имеет смысл только в крайнем случае.

Вас заинтересует: Главные ошибки дольщиков при требовании неустойки по ДДУ

Покупка квартиры в Сочи - подводим итоги

Итак, если мы выбираем квартиру в новостройках Сочи, прежде всего нужно узнать, с чем именно мы имеем дело - с полноценным многоквартирным домом, с жилищным накопительным кооперативом, или дом вообще строится частником, который будет продавать жилые помещения в нем.

Нормальные многоквартирные дома строятся в рамках федерального закона 214-ФЗ. И большинству покупателей стоит выбирать именно такие новостройки. Если вы не знаете особенностей функционирования жилищных кооперативов и не готовы осознанно ко всем возможным нюансам, новостройки по 215-ФЗ даже не нужно рассматривать.

Закон 214-ФЗ — это закон о долевом участии. И главный документ при совершении сделки - договор долевого участия. Текст ДДУ нужно внимательно изучить до подписания, лучше - привлечь независимого юриста со стороны. Если какие-то пункты договора вам не нравятся - настаивайте на их исправлении.

Чем лучше прописан договор долевого участия, тем более полно будут защищены ваши права.

В защиту ваших прав выступают и последние изменения закона 214-ФЗ. Одно из главных новшеств - эскроу-счета, с использованием которых теперь приобретаются квартиры в строящихся ЖК. Ваши деньги хранятся в банке до момента сдачи многоквартирного дома застройщиком. Это гарантирует их сохранность.