Приём квартиры в Сочи или как правильно принять квартиру от застройщика

Ваш застройщик закончил возведение дома, отделку помещений и получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Согласно закону вас должны пригласить на осмотр новой квартиры и подписание акта приема-передачи жилья. Рассказываем, как правильно принять квартиру от застройщика и на что обращать внимание при осмотре своего нового жилья.

Какие документы нужны для приема квартиры

Обычно застройщики назначают конкретную дату для передачи вам жилья. В назначенный день с собой нужно взять такие документы (только оригиналы!):

1. Паспорт каждого из собственников.
2. Свидетельство о рождении каждого ребенка младше 14 лет - если дети будут вписаны как собственники.
3. Договор долевого участия.
4. Договор уступки прав требования (если есть).
5. СНИЛС - нужен, чтобы подать документы на регистрацию права собственности.
6. Нотариально заверенная доверенность с правом подписи акта приема-передачи квартиры и подачи документов на госрегистрацию права собственности - если за собственника квартиру принимает кто-то другой.
7. Кредитный договор с банком - если квартира куплена в ипотеку.

Для большинства будущих жильцов этап приема квартиры - долгожданный и эмоционально насыщенный. Люди рады скорому заселению и не готовы выискивать недостатки и недочеты строителей. Это большая ошибка.

Некоторые застройщики даже предлагают сэкономить время и подписать акт приема-передачи жилья прямо в офисе. Не нужно на это соглашаться. Арифметика довольно простая - или застройщик устраняет недочеты самостоятельно, или вы это будете делать за свой счет. Устранение недостатков может влететь вам в копеечку.

К сожалению, идеального жилья в России почти не строят. Хорошо, если в одном проценте случаев придраться совершенно не к чему.

Перечень всех существенных дефектов нужно будет привести в смотровом листе. Там же прописываются сроки, в течение которых застройщик берет на себя обязанность исправить обнаруженные недостатки.

Как проводить осмотр и на что обращать внимание - мы расскажем ниже.

Первый этап - осмотр мест общего пользования

Места общего пользования — это ваша совместная с другими будущими жильцами собственность. Приехав на место, вы в любом случае сначала окажетесь во дворе дома, его подъезде, будете пользоваться лифтом или лестницей. Состояние всего этого также нужно осмотреть и учесть все недочеты строителей.

Действующее законодательство относит к местам общего пользования жильцов многоквартирного дома такие объекты:

• любое помещение многоквартирного дома, которые не является частью чьей-то квартиры и предназначено для обслуживания нескольких жилых и нежилых помещений этого дома (речь о лестничных площадках, лестницах, лифтах, лифтовых и иных шахтах, коридорах, колясочных, чердаках, технических этажах и технических подвалах, в которых расположены инженерные коммуникации и прочее оборудование);
• крыша;
• ограждающие несущие конструкции дома (речь о фундаментах, несущих стенах, плитах перекрытий, балконных и иных плитах, несущих колоннах и иных ограждающих несущих конструкциях);
• несущие конструкции многоквартирного дома (речь об окнах и дверях помещений общего пользования, перилах, парапетах и иных ограждающих ненесущих конструкциях);
• оборудование механического, электрического, санитарно-технического и иного назначения, которое находится в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживает несколько жилых и нежилых помещений;
• участок земли, на котором располагается дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
• прочие объекты, которые расположены в границах земельного участка, которые обеспечивают обслуживание, эксплуатацию и благоустройство дома, в том числе трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
• внутридомовые коммуникации: холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, канализация, система отопления, электроснабжение.

Специальные приборы для осмотра таких мест вам не понадобятся. Но если визуальный осмотр обнаруживает недостатки, их можно и нужно вносить в дефектный акт, чтобы затем требовать от застройщика устранить их.

К таким недостаткам можно отнести трещины на фасаде или в подъезде, отколотую плитку, сломанные входные двери в подъезд или на общие балконы, отсутствие стекол в окнах подъезда, поврежденное покрытие на детской площадке и т.д.

Обязательно проверьте, насколько качественно сделана окраска, исправен ли лифт. В сданном доме лифт обязательно должен работать.

Если ваша квартира находится на первом этаже, имеет смысл спуститься в подвал. Нужно убедиться, что нет утечек из труб, следов протекания и неприятного запаха. Любое оборудование, которое находится в подвальных помещениях, должно работать практически бесшумно. Иначе будете слушать шум по ночам.

Рекомендуем сфотографировать показания счетчиков, которые находятся в местах общего пользования.

По возможности вообще не стесняйтесь и записывайте на фото или видео весь процесс осмотра и найденные недостатки. Стоит поделиться этими записями с другими будущими жильцами, чтобы они обращали внимание на выявленные дефекты.

Второй этап - осмотр квартиры

С момента, когда вы подписали акт приема-передачи, заставить застройщика что-то исправлять будет очень сложно. Поэтому нужно выявить максимум дефектов при осмотре. Если вы торопитесь заселиться и считаете недостатки малозначительными - можете подписать все документы, но ремонт придется делать за свой счет. Или мириться с недоработками строителей годами.

Рекомендуем при осмотре квартиры иметь при себе:

1. Любое устройство, которое включается в розетку (хотя бы зарядку для смартфона).
2. Фонарик (если его нет в телефоне).
3. Цветные мелки и черный маркер - они помогут отметить найденные дефекты.
4. Блокнот.
5. Рулетку - лазерную или обычную.
6. Уровень для проверки горизонтальности полов и вертикальности стен.
7. Зажигалку или спички для проверки вентиляции.
8. Электролампу для проверки работоспособности освещения - на случай, если внутри ламп не окажется.
9. Тряпки (3-5 шт.).

Дополнительно можно взять такие предметы и устройства:

• Складной табурет или небольшая стремянка.
• Отвес (нить с грузиком).
• Патрон (если квартира сдается с предчистовой отделкой).
• Отвертка с индикатором напряжения или датчик напряжения (если квартира сдается с предчистовой отделкой).
• Набор отверток (на всякий случай).
• Тепловизор (поможет обнаружить сквозняки и мостики холода).

Важный момент

Выезжая на прием квартиры, перечитайте свой договор, который вы подписывали с застройщиком, а также проектную документацию на сайте застройщика. Вам нужен полный перечень информации о доме: из каких материалов выполнены стены и пол, какая отделка должна быть, какие окна должны быть установлены и какой фирмы, какие двери должны устанавливаться и т.д.

В тех же документах должны быть аналогичные данные об общедомовой собственности.

Помимо подобной информации в вашем договоре с застройщиком приводится план квартиры и размеры помещений. Обязательно проверьте соответствие реальной площади комнат заявленной - бывают случаи, когда по факту квартира меньше.

Входная дверь

Осмотр начинается с входной двери, вот на что нужно обратить внимание:

• Не должно быть никаких царапин и прочих повреждений двери.
• Должны быть установлены ручки, замок. Работа замка должна быть плавной.
• Дверь должна открываться легко, без зацепов и скрипа.
• Дверь должна быть установлена ровно (никакие проседания, зазоры и щели недопустимы).

Дверь нужно несколько раз открыть и закрыть как снаружи, так и изнутри. Если обнаружены дефекты - помечайте их мелками или маркером.

Окна

Вот что нужно проверить здесь:

• Недопустимы царапины или трещины на стеклопакетах и пластиковых оконных рамах.
• Ручки и фурнитура должны быть в наличии, все должно работать мягко и плавно. Окно при открывании и закрывании должно ходить свободно, без заеданий. Створки не должны задевать раму. Несколько раз проверьте работоспособность каждого окна, откройте его во все возможные положения (простое открытие, проветривание и т.д.).
• Проверьте все резинки уплотнителя, они должны быть целыми, без повреждения и разрывов.
• Снаружи должен быть установлен отлив.
• Никакие щели и продувания недопустимы. Проверить, не дует ли из окна, можно спичкой или зажигалкой. Если при себе есть тепловизор, он также покажет мостики холода, если они есть.
• Если квартира сдается с готовым ремонтом, откосы на окнах должны быть в наличии. Никакие царапины и повреждения здесь также не допускаются.
• Подоконник также должен быть без следов механических повреждений.

Если окно запылено, протрите его, чтобы под слоем грязи от вас не скрылись какие-либо дефекты. Помечайте все недостатки маркером.

Планировка, стены и пол

Ориентируясь на план-схему, проверьте наличие всех необходимых перегородок. Также стоит проверить, из какого материала они изготовлены. Если отделка предчистовая, материал видно визуально. Если квартира сдается с готовым ремонтом, по перегородкам можно постучать и так определить материал.

У гипсокартонных стен нужно проверить крепление - лист не должен выпирать и шататься. Дверные проемы должны иметь отверстия в профилях для крепления коробки дверей.

Проемы дверей также имеет смысл измерить. Обязательно нужно проверить углы - пол в этих точках не должен проседать. Разумеется, нужно убедиться с помощью уровня в том, что стены и пол ровные.

Если ваша квартира сдается с готовым ремонтом, нужно проверить такие моменты:

• Отсутствие повреждений дверей, ровность их установки и работоспособность (плавность работы) фурнитуры и самого дверного полотна.
• Наличие плитки в санузле, ровность ее укладки. Что касается цвета плитки, он остается на усмотрение застройщика. Здесь закон нам никак не поможет, если цвет вам вдруг не понравится.
• Насколько качественно уложен ламинат (или другое напольное покрытие) и установлены плинтусы. Недопустимы неровности, скрипы при ходьбе, набухание материала, примыкания с щелями и т.д. Особенно внимательно нужно изучить угловые примыкания плинтуса.
• Состояние сантехники и смесителей должно быть отличным: недопустимы пятна и сколы, соединения должны быть герметичными, без подтеков. Советуем заглянуть под ванну и убедиться, что она заземлена — специальный провод прикреплен к корпусу. Все краны должны работать.

Отдельно нужно обследовать водоснабжение, водоотведение и отопление:

• Из крана должна бежать и холодная, и горячая вода, причем с достаточным напором.
• Снимите показания со счетчиков, проверьте соответствие серийного номера тому, что указан в паспорте.
• Вся запорная арматура на трубах водоснабжения в местах вывода должна быть на месте.
• Подтеки на соединениях труб недопустимы.
• На выводах канализации должны стоять заглушки.
• На каждой из труб не должно быть вмятин и повреждений.
• Проверьте, в каком состоянии находятся радиаторы отопления.
• Убедитесь, что радиаторы качественно закреплены к стене.
• Убедитесь в работоспособности радиаторов.

Вентиляция

Проверка вентиляции возможна и без специального оборудования. Для этого есть несколько способов:

1. Закройте входную дверь, откройте одну из створок окна. Поднесите горящую спичку или зажигалку к вентиляционному отверстию - пламя должно отклоняться в сторону шахты.
2. Вместо зажигалки можно использовать лист бумаги, вырванный из блокнота. Бумага должна прилипать к вентиляционной решетке.

Электрика и розетки

Если вы не электрик и не имеете специального оборудования, много вам не проверить. Но в работоспособности основных элементов электрики убедиться можно.

Если ваша квартира сдается с готовым ремонтом:

1. Проверьте все выключатели, включив свет. Свечение лампы должно быть ровным, без мерцания.
2. Убедитесь в работоспособности всех розеток, что есть в квартире. Для этого используйте взятое с собой устройство (зарядку для телефона или что-то еще).
3. Загляните в распределительную коробку.

Третий этап - подписание акта приема передачи или дефектного акта

Форма акта приема-передачи может быть разной. Она может содержать специальную графу для перечисления недостатков, а может не содержать. Если такой графы нет, дефектный акт пишется от руки. В акте приема-передачи в таком случае указывается, что дефектный акт является приложением к нему. Обязательно нужно будет указать количество листов дефектного акта.

Если вы не принимаете квартиру в ее текущем состоянии, застройщик будет обязан устранить обнаруженные дефекты. Но и въехать в квартиру вы не сможете. Каждый в таких случаях решает, как поступать, в зависимости от того, насколько срочно он хочет заехать в новое жилье. Но чисто с экономической точки зрения лучше подождать - самостоятельное исправление недочетов строителей будет дорогим удовольствием.

Всего возможно три варианта:

1. Вы не нашли никаких недостатков (случается крайне редко).
2. Вы не подписываете акт приема-передачи и требуете устранить недостатки с последующей повторной приемкой.
3. Вы подписываете акт, но ставите условие - устранение дефектов, перечисленных в акте приема-передачи или дефектном акте как неотъемлемой части акта приема-передачи. Там же указывается срок, в течение которого дефекты должны быть исправлены.

Действующее российское законодательство в сфере защиты прав потребителей предусматривает предельный срок устранения недостатков - 45 дней.

Если вас напугала такая процедура приемки квартиры у застройщика, и вы боитесь не справиться, можно обратиться к экспертам. В среднем они просят за помощь в приемке квартиры около 15 тысяч рублей. На устранение дефектов вы потратите куда больше.