Застройщик сорвал сроки сдачи дома, что делать - советы юриста

Содержание:

1. Как определяется срок сдачи дома и дата передачи ключей от квартиры
2. Что должно происходить, если срока передачи квартиры нарушен
3. Обязательно ли подписывать допсоглашение с новыми сроками
4. Что, если покупатель все же поставил свою подпись под дополнительным соглашением с новыми сроками
5. Как доказать, что сдача дома просрочена застройщиком
6. Как быть, если разрешение на ввод в эксплуатацию застройщиком не получено, а он пытается заставить дольщика подписать акт приема-передачи
7. Сдача квартиры просрочена застройщиком - порядок действий
8. О чем нужно помнить в спорах с застройщиком
9. Может ли девелопер компенсировать просрочку отменой доплаты за лишние квадратные метры или расходов на ввод дома в эксплуатацию
10. Что делать, если акт приема-передачи содержит пометку о том, что у дольщика отсутствуют претензии по срокам передачи квартиры
11. Не возникнут ли проблемы с регистрацией права собственности на основании такого акта

Большинство вопросов от дольщиков юристам посвящено срокам сдачи многоквартирного дома. Как правильно действовать, если застройщик не выполняет сроки сдачи? Куда обращаться за защитой своих прав? На какую компенсацию можно претендовать? Обратите внимание - ответы на эти и другие вопросы в нашей статье актуальны только для дольщиков жилых комплексов, которые строятся по закону 214-ФЗ. Участие в жилищно-строительных кооперативах регулируется другим законом - 215-ФЗ, и перечисленные ниже нормы к таким квартирам не применимы.

Как определяется срок сдачи дома и дата передачи ключей от квартиры

Сроки передачи готового жилья покупателю указываются в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ). При этом закон не содержит строгого регламента, как должны определяться эти сроки. Главное, чтобы дата была одинакова для каждого дольщика многоквартирного дома либо отдельной блок-секции.

Договор долевого участия практически всегда приводит два срока - ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю-дольщику. Разумеется, закон запрещает застройщикам передавать жилье раньше, чем будет получено разрешение от местной администрации на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому передача готовых квартир происходит чуть позже. А значит, для покупателя жилья ключевой датой в ДДУ является именно вторая - дата передачи ключей от квартиры девелопером.

Для определения срока может использоваться три различных способа:

• точная дата — к примеру, «в срок не позднее 31.12.2021». В таком случае первым днем просрочки станет следующий день - 01.01.2022;
• обозначение квартала — к примеру, «в 1 квартале 2021 года». Первый квартал 2021 года длится с 01.01.2021 по 31.03.2021 включительно. А значит, просрочка начинается с первого дня следующего, второго квартала - 01.04.2021;
• через определенное количество дней после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию — к примеру, «ориентировочным сроком» получения такого разрешения может являться 2 квартал 2021 года, а застройщик обязуется передать квартиру дольщику в течение 30 дней после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию. В этом случае разрешение должно быть получено не позднее 30 июня 2021 года. Ключи от квартиры должны быть выданы не позднее 30 июля 2020 года. Просрочка начинается с 31 июля 2021 года.

Обратите внимание - застройщики любят указывать в ДДУ сроки «ориентировочные», «планируемые», «не гарантируемые застройщиком». Тем самым они как бы снимают с себя ответственность за срыв сроков и могут упирать на это, когда вы предъявляете претензии. На самом деле, российские суды не принимают во внимание эти оговорки и исходят из того, что застройщики не могут изменять сроки так, как им заблагорассудится, без согласия второй стороны договора долевого участия.

Что должно происходить, если срока передачи квартиры нарушен

Закон обязывает застройщиков уведомлять об этом дольщиков в письменной форме. Причем подобные уведомления вручаются под личную подпись или путем направления заказного письма с уведомлением о вручении.

Закон устанавливает минимальный срок направления уведомления - два месяца до даты, которую подразумевает договор. При этом ничто не мешает застройщику уведомить о срыве сроков хоть за полгода до даты, если он уже понимает, что не укладывается в назначенные им самим сроки.

К сожалению, застройщики далеко не всегда высылают такие уведомления. В том числе потому, что не хотят портить репутацию своего объекта.

Помимо простого информирования о срыве сроков в виде уведомления застройщик обязан направить дольщикам предложение об изменении ДДУ. Обычно речь идет о дополнительном соглашении в договоре с новыми сроками передачи вам готовой квартиры.

Обязательно ли подписывать допсоглашение с новыми сроками

Совсем не обязательно. Этот вопрос уже регулирует не закон 214-ФЗ, а Гражданский кодекс РФ. Где говорится о том, что любые изменения в договоре возможны только на условиях взаимного согласия сторон. Любой дольщик - равноправная сторона договора с застройщиком. Поэтому покупатель квартиры имеет право не соглашаться с дополнительными условиями, если они для него невыгодны.

Конечно, бывают ситуации, когда отсрочка сдачи дома дольщику даже выгодна. К примеру, если квартира приобретается в рассрочку, и основную сумму нужно внести в момент получения ключей от квартиры, а необходимая сумма при этом пока отсутствует.

Но это - редкая ситуация. Как правило, дольщики хотят отпраздновать новоселье как можно быстрее, поскольку вынуждены снимать другое жилье, проживать с родственниками и т.п. В таких случаях ставить свою подпись под дополнительным соглашением не нужно.

Что, если покупатель все же поставил свою подпись под дополнительным соглашением с новыми сроками

Застройщик на вполне законных основаниях может передать ему ключи от квартиры в те сроки, которые приводит допсоглашение. Указанные в первоначальном договоре сроки больше не учитываются. В будущем это не позволит требовать выплату неустойки за срыв сроков, которую получат соседи, отказавшиеся от дополнительного соглашения.

Как доказать, что сдача дома просрочена застройщиком

В том числе для этого существует такой документ, как акт приема-передачи квартиры. Может быть два варианта:

• Акт отсутствует - соответственно, его копии нет и у застройщика. Если акта нет, это уже говорит о том, что квартиру вы не получили.
• Акт существует, и в нем указана более поздняя дата, чем в ДДУ или даже в допсоглашении к нему.

Доказывать своевременность исполнения своих обязательств - задача застройщика.

Как быть, если разрешение на ввод в эксплуатацию застройщиком не получено, а он пытается заставить дольщика подписать акт приема-передачи

Застройщик обычно предлагает подписать акт, если дом уже готов к сдаче, но разрешение не удается получить из-за незавершенного благоустройства или других подобных “несущественных” недоделок. Он готов предоставить дольщику ключи и допустить его в квартиру.

Учтите, что в подобном случае акт приема-передачи квартиры недействителен. Пока разрешение на ввод в эксплуатацию всего дома не получено, закон запрещает передавать квартиры дольщикам. Даже с подписанным актом на руках не получится зарегистрировать право собственности и войти в роль полноправного хозяина собственного жилья.

Такой акт, вероятнее всего, не будет содержать упоминания окончательных взаиморасчетов с застройщиком на случай, если площадь квартиры фактически будет другой, чем в договоре. Дело в том, что БТИ еще не произвел замеры каждой квартиры и не выписал техпланы.

Если вас вынудили подписать такой акт, его действительность можно оспорить в суде. А значит, можно требовать выплату неустойки на основании фактической даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщиком.

Сдача квартиры просрочена застройщиком - порядок действий

1. Пишем претензию в адрес застройщика

Претензия может содержать такие требования:

• передать вам квартиру;
• выплатить неустойку за просрочку;
• возместить связанные с просрочкой убытки (самый очевидный пример - расходы на найм другого жилья).

Если вы требуете возместить убытки, они должны подтверждаться документами. В случае со съемной квартирой это копия договора найма, документы об оплате (расписки, платежные поручения и т.п.). Лучше при этом подготовить доказательства того, что у вас отсутствует другая квартира или комната, где вы могли бы проживать.

2. Вручаем претензию застройщику

Вручить ее можно двумя способами. Либо лично под подпись на вашем экземпляре. Либо направлением заказного письма с уведомлением. Естественно, нужно сохранить или свой экземпляр претензии с отметкой о принятии, или квитанцию с почты.

Претензия может вручаться до того, как подписан акт приема-передачи, или после. Если она вручается застройщику до передачи квартиры, в ней нужно указать размер неустойки за каждый день просрочки. Если же претензия составлена после того, как подписан акт, указывается твердая сумма - на основании уже известного фактического значения просрочки.

Неустойку рассчитывают в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Допустим, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 3 млн руб. Размер неустойки составит 76 500 руб. (90 x 1/300 x 3 000 000 x 0,0425 x 2).

Учтите, что суд (если до него дойдет) может снизить величину неустойки. Поэтому не факт, что девелопер согласится удовлетворить ваше требование в досудебном порядке.

Сроки ответа на претензию не установлены, так что вы можете подать в суд и после 10 дней отсутствия реакции девелопера. Однако если застройщик не желает конфликта и готов договариваться, он в максимально короткие сроки сам выйдет на связь с дольщиком.

3. Обращаемся в суд, если застройщик не хочет договариваться

Если ваша претензия оставлена без внимания или застройщик предлагает компенсацию меньше, чем вам положена по закону, стоит направить иск в суд. Дополнительно ко всем тем требованиям, что вы приводили в претензии, можно включить в иск компенсацию морального вреда, а также штраф по части 6 статьи 13 закона «О защите прав потребителей» - за то, что не соблюден добровольный порядок удовлетворения ваших требований.

О чем нужно помнить в спорах с застройщиком

Ситуация со срывом сроков сдачи дома - довольно двоякая. Всегда нужно учитывать специфику конкретного случая. Если дом худо-бедно строится, претензии с денежными требованиями могут нарушить его экономику. А если афишировать свои требования на форумах дольщиков в интернете, претензии начнут множиться, а некоторые и вовсе разорвут ДДУ.

Лишнее давление на застройщика может только ухудшить ситуацию. Хотя это и не означает, что давить на него не нужно. Известны случаи, когда девелоперы снимали жилье для дольщиков за свой счет, пока объект достраивается.

Может ли девелопер компенсировать просрочку отменой доплаты за лишние квадратные метры или расходов на ввод дома в эксплуатацию

Это возможно, хотя такой обязанности у застройщика нет. В автоматическом порядке подобные доплаты в результате просрочки не отменяются. А устным заверениям застройщика верить не нужно.

Если вас такой вариант устраивает, укажите все эти условия в дополнительном соглашении к ДДУ. Прямо пропишите в допсоглашении, что из основного договора исключаются условия о доплате за возможное изменение площади квартиры и о возмещении расходов девелопера.

Если застройщик не соглашается на такие условия в допсоглашении, все пункты основного договора о доплате продолжают действовать. Соответственно, если вы откажетесь от выплаты, застройщик может подать на вас в суд.

Что делать, если акт приема-передачи содержит пометку о том, что у дольщика отсутствуют претензии по срокам передачи квартиры

Имеет смысл придерживаться такого плана действий:

1. В письменном виде потребовать у застройщика изменить текст акта приема-передачи, так как вы имеете претензии относительно сроков сдачи дома. Такое требование в том числе можно включить в претензию о выплате неустойки. Это требование также вручается представителю застройщика под подпись.
2. Дождитесь ответа, помня об установленных сроках, в течение которых вы должны подписать акт приема-передачи. По умолчанию это семь рабочих дней после того, как получено сообщение застройщика о том, что объект готов к передаче. Но в условиях вашего ДДУ может приводиться и другой срок.
3. Подпишите акт приема-передачи с оговоркой, если девелопер не согласился внести изменения в его текст, а основания для отказа в подписании акта (неустраненные дефекты и т.п.) с вашей стороны отсутствуют.

Оговорку нужно внести на каждом экземпляре акта ниже вашей подписи:

«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ____ по ____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнут ли проблемы с регистрацией права собственности на основании такого акта

Закон о госрегистрации прав на недвижимость не допускает принимать на регистрацию прав документы с подчистками либо приписками, зачеркнутыми словами и другими не оговоренными в них исправлениями. Документы не могут быть заполнены с помощью карандаша и содержать серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно толковать их содержание.

Приказ Минюста РФ №184 от 1 июля 2002 года дополнительно разъясняет - приписка, подчистка, зачеркнутые слова и другие исправления должны оговариваться, в том числе с помощью подписи лица, которое подписало документ.

Поэтому оговоренная приписка, которую подтверждает ваша подпись, не должна служить препятствием к приему вашего акта для регистрации права собственности на квартиру.