Проверяем надежность застройщика - 10 ключевых факторов
- Возраст компании
- История, структура и состав руководства
- Соблюдение сроков сдачи жилья
- Разрешительная документация
- Что написано в договоре
- Объем информации о строящихся объектах
- Соответствует ли информация об объекте реальности
- Сдаваемые объекты и их качество
- Относитесь к отзывам критично
- Соотношение цены и качества
Как бы закон ни защищал покупателей недвижимости, недобросовестные застройщики всегда найдут лазейки для обмана клиентов. Поэтому уповать только на закон и установленную им ответственность для девелоперов при покупке жилья не стоит. Прежде чем подписывать договор и отдавать свои деньги, нужно заняться изучением и анализом всей доступной информации как о компании, так и о конкретном жилом объекте. Такая тактика поможет существенно уменьшить риски.
Остановимся подробнее на 10 ключевых моментах, на которые нужно обязательно обратить свое внимание при изучении застройщика.
1. Возраст компании
В общем случае компания тем надежнее, чем солиднее ее история. Разумеется, при этом нужно помнить, что 25-30 лет для российских застройщиков - естественный предел.
Да, конечно, на рынке можно найти организации, которые были учреждены еще во времена СССР. Но они в любом случае когда-то перешли в частные руки и ведут свою новую историю с 1990-х годов. Солидный возраст не всегда является плюсом таких организаций, если качество объектов при этом страдает. Но данных о подобных компаниях однозначно много - изучить будет что.
Возраст сам по себе - не всегда показатель. Недавно созданная компания, которая не сдала ни один объект — это не обязательно признак будущего обмана или плохого качества застройки. Но риски, конечно, заметно более высокие.
Не очень хорошо, если формально застройщик опытный - организация зарегистрирована 10-15 лет назад, но за эти годы сдано совсем немного объектов. Либо компания строит очень медленно и срывает сроки, либо юридическое лицо когда-то регистрировали “на потом”.
2. История, структура и состав руководства
Проверить регистрационные данные девелопера - тоже полезно. Вы можете обнаружить массу интересного или убедиться в чистой истории застройщика.
Одна и та же компания может перерегистрироваться под разными названиями. Причины могут быть какими угодно: обычные организационные моменты или серьезные проблемы предыдущего юрлица.
Поможет сориентироваться изучение персон учредителей компании. Репутация застройщика еще может быть не испорчена, но состав учредителей покажет - перед вами “перевоплощение” проблемной организации.
Внутренняя структура девелопера - еще один интересный момент. В сложных концернах строительство идет под вывеской головной компании, хотя по факту работы может вести ее “дочка”. Качество строительства от дочерней организации может оказаться ощутимо хуже.
Обязательно стоит изучить возможные конфликты вокруг застройщика. Когда-то могли быть недовольные покупатели и подрядчики. Они проводили пикеты, обращались в прокуратуру и суд. Если что-то подобное происходило - информацию найти не так сложно.
3. Соблюдение сроков сдачи жилья
Если вы изучаете строящийся дом, этот момент - один из ключевых. Но даже если дом уже сдан, просрочки или их отсутствие покажут, как застройщик относится к своим покупателям в принципе.
Конечно же, сроки могут срываться почти у любого девелопера. Но одно дело, когда это исключительная ситуация, другое - если задержки происходят системно. Второе должно насторожить, как бы красиво не оправдывались менеджеры.
Обращайте внимание не только на сроки сдачи самого жилья, но и на вовремя (или невовремя) сданную инфраструктуру при ЖК. Жилые литеры могут сдаваться в срок, а обещанные объекты достраиваются годами, если в принципе достраиваются.
4. Разрешительная документация
Частая причина просрочек при строительстве - работы начинаются без разрешительных документов. Если что-то подобное происходит, не только срываются сроки, но иногда меняется проект, строящееся здание перепланируется и т.п.
К похожим последствиям приводит затянувшийся этап получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания.
5. Что написано в договоре
Подписывать договор, не читая - плохая привычка. Нужно не только прочитать предложенный документ, но сделать это внимательно в спокойной обстановке. В идеале - привлечь юриста-профессионала.
Если вам отказываются предоставить проект договора для изучения дома или выслать его на электронную почту — это уже повод насторожиться.
Разговоры о “конфиденциальности” и других странных причинах однозначно подтверждают, что ситуация нечистая. Содержание нормального договора вполне стандартное, у надежных застройщиков тексты таких документов можно скачать на сайте.
Если вам не дают изучить детали, вероятнее всего, договор содержит невыгодные вам дополнительные положения. Обычно они снижают риск девелопера и увеличивают ваш риск.
Очень распространенным моментом является допуск в договоре “погрешностей” от компании-застройщика. Например, ваша квартира в итоге становится на несколько квадратных метров больше, за что нужно доплатить.
Можно нарваться и на такой сомнительный подарок, как дополнительные платные услуги.
6. Объем информации о строящихся объектах
Начав подыскивать жилье в интернете, любой из нас быстро столкнется со скудностью информации об объектах на сайтах многих девелоперов.
Довольно часто на сайте можно найти только рекламные тексты, где застройщик расхваливает сам себя и уверяет потенциальных покупателей, что с ним можно вести дела.
Конкретных данных при этом мало - информация о том, где расположен объект, размыта; какие планировки у квартир и их метраж, непонятно. Тем более бывает невозможно узнать об актуальных ценах.
Если весь смысл сайта сводится к тому, чтобы вы позвонили менеджерам или оставили номер своего телефона для обратного звонка — это уже должно вызывать большие сомнения. Хорошему застройщику скрывать нечего, и он опубликует максимум информации, включая стоимость квартир. Плохому нужно, чтобы вы попали в руки менеджера, который будет уговаривать вас подписать договор.
7. Соответствует ли информация об объекте реальности
Конечно, стремление любого продавца - немного приукрасить товар и скрыть его недостатки. Но это допустимо только до определенного предела. Обязательно постарайтесь выяснить, какие существенные минусы пытается скрыть от вас девелопер.
Простой пример. Реклама жилого комплекса завлекает покупателей экологически чистой местностью, отличной транспортной доступностью и низкими ценами.
Изучив повнимательнее реальное положение вещей, вы можете найти, что хорошая транспортная доступность — это восьмиполосное шоссе под окнами. С другой стороны дома может проходить железная дорога. А экологически чистая местность — это в реальности бывшая промзона.
Если стоимость квадратного метра действительно небольшая, это компенсирует такие минусы. Но желательно, чтобы застройщик сам хотя бы намекал на это. А если он обманывает на этом этапе, о каком доверии на всех последующих может идти речь?
8. Сдаваемые объекты и их качество
Изучите реальные отзывы покупателей о квартирах в том ЖК, который вы выбрали, или в других домах, сданных вашим застройщиком.
Отличить реальные отзывы можно по детальным описаниям недостатков. Обычно придумать такое невозможно.
Еще лучше, если это видеоотзыв, и реальный житель дома показывает огрехи строителей наглядно, а не на словах.
9. Относитесь к отзывам критично
Совсем недолгий период, когда отзывы в интернете оставляли только реальные покупатели, давно прошел. Значительную часть любых отзывов пишут или сами сотрудники строительной компании, или нанятые девелопером профессионалы. Особенно если речь идет о положительных отзывах.
Подозрительно будет выглядеть комментарий “Живем здесь уже год, никаких проблем не было”. Вряд ли человек, который купил квартиру год назад и не столкнулся с какими-то недостатками, вдруг решит оставить где-то хвалебный отзыв. А вот болью он обязательно поделится.
10. Соотношение цены и качества
Все, что мы перечислили выше, нужно изучать комплексно. Свой перечень недостатков будет почти у любого застройщика и любого ЖК. Важно понимать, как они отражаются на стоимости конкретного жилья.
Сравните предложенную цену квадратного метра со стоимостью похожего жилья этого же класса, которое находится или строится другой компанией в этом же районе города. Если обнаруженные недостатки компенсируются адекватной ценой - отлично. Если стоимость все равно слишком низкая - или какие-то минусы вы не нашли, или положение застройщика шаткое, и он рискует обанкротиться. А значит, нужно попытаться найти реальную причину занижения стоимости.
