Реально ли заработать на сдаче квартиры в Сочи?
Содержание:
Покупка недвижимости в Сочи с целью инвестирования и заработка на сдаче жилья в аренду - это около 20% всех сделок. Такие данные приводят местные застройщики. Минимальная цена посуточной аренды сочинского жилья летом - 2500 рублей в сутки. Так что в месяц можно зарабатывать от 75000 рублей. Разбираемся, насколько реально заработать на сдаче квартиры в Сочи и как быстро сможет окупиться подобная инвестиция.
Какую недвижимость можно купить в Сочи
Класс жилья - только один из факторов, который влияет на стоимость сочинской недвижимости. Большое значение здесь также имеет удаленность от моря, район города, тип постройки. На выбор инвесторов - несколько вариантов жилой или условно жилой недвижимости.
- Квартира. Обычную квартиру можно приобрести как в новостройке, так и на вторичном рынке. Самый востребованный вариант - студия или однокомнатная квартира. В Сочи есть целые жилые комплексы, состоящие только из студий и однушек средней площадью 25 кв. м. Это легко объяснимо - подобные квартиры в основном приобретаются именно для сдачи их в посуточную аренду.
- Апартаменты. Внешне ничем не отличаются от квартиры, но жилой статус по закону не имеют. Зарегистрироваться в апартаментах не получится (возможно, скоро это изменится - разговоры о поправках в законодательство ходят), чаще всего они приобретаются именно для сдачи в аренду. Средняя площадь здесь аналогична - около 25 кв. м, типичные апартаменты представляю собой что-то вроде студии с отдельным небольшим санузлом и жилой комнатой, которая совмещена с кухней.
- Квартира в самострое. Внешне сочинский самострой выглядит как обычный многоэтажный дом, но с юридической чистотой у такого объекта большие проблемы. Самострой постоянно находится под риском сноса, зарегистрироваться в квартире не получится. А собственник по документам владеет только земельным участком под домом. Перечень самостроев есть на сайте администрации Сочи, но официальный список представляет собой лишь вершину айсберга.
- Жилой гараж. Гаражные кооперативы в Сочи мало похожи на привычные жителям других регионов ГСК. Часть из них давно превратилась в небольшие поселки, напоминающие трущобы. Над гаражами надстроены жилые этажи, низ используется как кухня. Выглядит это весьма экзотично, но с точки зрения закона обычно все чисто - снести подобное жилье нельзя, поскольку в законах не прописаны явные признаки гаража. Разумеется, ни о какой регистрации по месту жительства в таких кооперативах речи идти не может.
- Земля под строительство. Земельные участки стоят дешевле, чем средняя квартира. Даже у моря можно найти землю, которая окажется дешевле студии в отдаленном от побережья ЖК. На таком участке можно построить собственный гостевой дом и сдавать комнаты туристам.
- Частный дом или дача. Дачи в понимании жителей Сочи - это дома в отдаленных селах в районе Адлера. Сдать такое жилье в аренду тяжело, обычно дома приобретаются для себя. Готовые гостевые дома стоят от 16 млн рублей. В центре или новых коттеджных поселках цена еще выше.
Как видим, очень многие варианты - достаточно проблематичные. Самострой могут снести по суду, и покупатель останется и без квартиры, и без денег. Жилой гараж часто означает проблемы с коммуникациями. В целях инвестирования разумнее рассматривать такие варианты, как апартаменты, студия или однокомнатная квартира от добросовестных застройщиков. Строительство обязательно должно вестись по нормам закона 214-ФЗ. Можно также вложиться в перспективный участок и построить гостевой дом, но найти свободную землю в хорошем месте очень сложно.
Сколько денег нужно, чтобы купить недвижимость в Сочи
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Сочи на конец 2020 года - 140 тысяч рублей. Соответственно, 25 кв. метров обойдутся в 3,5 миллиона.
Понятно, что многое зависит от расположения. Более дешевые варианты - вдали от центра. Это Лазаревский район, Туапсе, Лоо, села по соседству с Адлером и т.п. Здесь можно подыскать варианты за 2,5 миллиона.
Близость к морю, туристической и городской инфраструктуре, знаковым достопримечательностям означает увеличение цены. Рассматривая центр Сочи, Адлер или Красную Поляну, нужно быть готовым выложить за небольшую студию от 5 млн рублей и больше.
Если при этом приобретается квартира в новостройке, закладывайте минимум 700 тысяч рублей на ремонт. Практически все квартиры здесь сдаются без отделки.
Стоит понимать - дороже стоят те объекты, которые потенциально принесут больше прибыли, если речь идет об инвестиции. Однушку в отдаленном селе под Адлером можно купить и за 2-2,5 миллиона рублей. Но даже в сезон ее получится сдавать максимум за 2000 рублей в сутки, и то спрос будет только в самый жаркий период, когда все прочие варианты аренды недоступны.
Недорогая квартира будет плохо сдаваться посуточно в начале и конце сезона и практически не будет иметь спроса всю оставшуюся часть года.
Другая крайность - квартира или студия в центре Сочи или Адлера. Летом они легко сдаются за 3500 рублей в сутки и дороже. Спрос на них сохраняется круглый год - туристы приезжают в город постоянно, хотя стоимость аренды, конечно, заметно снизится. Как бы то ни было, инвестиция будет работать постоянно.
Сколько можно заработать на недвижимости в Сочи
Вариант с покупкой недвижимости на этапе строительства с целью перепродажи по более высокой цене мы рассматривать не будем. Он всегда связан с риском, в том числе из-за того, что даже добросовестные застройщики не могут гарантировать сдачу объекта в срок. Известен, например, случай ЖК “123”, где один из литеров из-за ошибок застройщика вводился в эксплуатацию по суду, а дело длилось около шести лет. В итоге инвестиции оказались попросту заморожены на эти годы.
Мы будем рассматривать аренду, причем как посуточную, так и длительную. Достаточно часто собственники сочетают их - в сезон квартира сдается посуточно, в остальное время - на принципах долгосрочной аренды.
Посуточная сдача жилья. В среднем туристический сезон в Сочи длится полгода - с мая по октябрь. Красная Поляна хороша тем, что сюда активно едут и зимой - с декабря по март. Стоимость посуточной аренды в эти периоды - около 2500-3500 рублей, хотя на пике легко может доходить до 5-7 тысяч рублей.
Как мы упоминали выше, непосредственно в центре Сочи квартиру или апартаменты можно сдавать посуточно на постоянной основе. Сюда могут приезжать просто на выходные жители Краснодара и края, а также Ростова-на-Дону и Ростовской области, откуда до Сочи ходит поезд “Ласточка”.
В удачный сезон одна квартира в центре Сочи или на Красной Поляне приносит не меньше 600-700 тысяч рублей. В очень плохой - минимум 300 тысяч. Вдали от побережья заработок будет меньше.
Сдавать жилье можно в том числе с помощью местных агентов, чтобы не отвлекать на это свои силы. В этом случае нужно будет отдавать 20-30% заработанного.
Сдача в аренду на долгосрочной основе. Стоимость долгосрочной аренды одной и той же квартиры в Сочи часто варьируется в зависимости от сезона. Вне туристического сезона студия или однокомнатная квартира здесь сдаются за 20-30 тысяч рублей в месяц. В летние месяцы цена возрастает в полтора раза, а то и вдвое. С проживающего берут 40-50 тысяч рублей ежемесячно либо просят его освободить жилье для посуточной сдачи.
На сдаче среднестатистической однушки в сравнительно удачном районе Сочи только на долгий срок можно зарабатывать около 500 тысяч рублей ежегодно. Если в сезон брать с жильцов 50 тысяч, в остальное время - 30 тысяч рублей в месяц.
Мы привели средние расклады. Очень многое зависит от характеристик конкретного объекта, прежде всего - его местоположения. Стоимость как посуточной, так и помесячной аренды квартиры в Сочи растет с сокращением расстояния до побережья. Всего пара кварталов - и цена может быть совсем другой.
Выгодно ли приобретать недвижимость в Сочи
Аренда и отдых. Покупка квартиры в 15 минутах от побережья и ее ремонт - это примерно 5 млн рублей. Вне сезона ее можно сдавать за 30 тысяч рублей в месяц - за полгода получится 180 тысяч. В сезон можно жить там самому фактически бесплатно, экономия будет составлять минимум 75000 рублей в месяц, если исходить из суточной стоимости аренды 2500 рублей.
Если приезжать в свою квартиру в Сочи только на пару недель в сезон, а в остальное время ее сдавать, при полной заполняемости это даст еще около 400-450 тысяч рублей. Всего за год отбивается примерно 600 тысяч рублей вложений.
Расходы на покупку жилья и его ремонт окупятся при таком раскладе примерно за 8-9 лет. Что является оптимальным сроком для удачной инвестиции в недвижимость. Хорошие объекты могут окупиться за 5-7 лет, плохие - требуют 12 лет и более.
Понятно, что за эти 8-9 лет сама квартира также подорожает. Даже если по каким-то причинам ее придется продавать до момента, пока инвестиции полностью окупятся, потери денег не будет.
Имеет ли смысл брать квартиру в Сочи в ипотеку в качестве инвестпроекта - вопрос дискуссионный. Переплата банку на процентах будет солидной, и период окупаемости вложений существенно вырастет. Но если жилье приобретается с прицелом на проживание в нем на пенсии - вариант неплохой. Обслуживать ипотечный кредит, не отвлекая собственных средств, сдача жилья в аренду поможет. Погасить долг проблемой не будет. Но вот полностью окупится квартира нескоро.
Исключительно аренда. Более агрессивная стратегия предполагает вложение в более дорогостоящее жилье, которое можно сдавать посуточно круглый год. Апартаменты или студия в центре Сочи за 8-10 млн рублей в сезон сдается за 5000 рублей в сутки, в остальное время - за 2000 рублей. При заполняемости даже в 70-80 процентов времени, такой объект недвижимости будет приносить не меньше миллиона рублей в год.
Срок окупаемости тот же - около 9-10 лет. Но затем квартира будет приносить больше, чем отдаленный от моря вариант за 5-6 миллионов.
Выводы
Как любая инвестиция, вложение в сочинскую недвижимость для сдачи в аренду требует точных расчетов. Мы привели очень приблизительные выкладки, но они доказывают - покупка жилья в Сочи в качестве инвестпроекта окупается в разумные для такой инвестиции сроки.
Конечно же, изучать нужно не только стоимость аренды сравнимых объектов по соседству, но и особую специфику самого Сочи. Прежде всего - особенности местной строительной отрасли и рынка недвижимости. Главная опасность - остаться и без денег, и без квартиры из-за сомнительных юридических схем ряда местных застройщиков. Инвестировать можно только в 100% надежные и проверенные варианты.
