Главные ошибки дольщиков при требовании неустойки по ДДУ
Содержание:
- Убедитесь, что просрочка действительно началась
- Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ
- Не возите претензию в офис застройщика
- Рассчитывайте сумму неустойки так, как вам захочется
- Не верьте устным обещаниям застройщика
- Не рассчитывайте на всю неустойку целиком после получения ключей
- Не накапливайте большую неустойку
- Не соглашайтесь на взыскание неустойки в арбитраже путем уступки права требования неустойки по ДДУ
- Требуйте не только накопленную на данный момент неустойку
- Не подавайте претензию в суд без проверки проектной декларации
- Не пренебрегайте услугами юристов
- Не бойтесь банкротства застройщика из-за ваших требований
- Не подписывайте акт приема-передачи квартиры, если там упоминается отказ от неустойки
- Не бойтесь, что не получите ключи от квартиры из-за взыскания неустойки
- Не забывайте о сроках, в течение которых вы обязаны принять квартиру
Ситуация, когда застройщик задерживает сроки подписания акта приема-передачи квартиры, к сожалению, вполне типовая. Вовремя получает ключи от квартиры от силы половина дольщиков. Когда наступает такая просрочка, многие вспоминают, что закон 214-ФЗ позволяет получить компенсацию за срыв сроков передачи жилья. Однако при требовании неустойки важно не допустить грубых ошибок. О 15 самых распространенных из них мы рассказываем ниже.
Убедитесь, что просрочка действительно началась
В договоре долевого участия должно стоять две даты: крайняя дата ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и дата передачи объекта дольщику. Между ними может быть целая временная пропасть - год и больше. Но в нашем случае важна именно вторая дата.
К примеру, ввод в эксплуатацию - 4 квартал 2020 года (читай, вплоть до 31 декабря). А передача ключей - только через 12 месяцев. То есть, до самого конца 2021 года. Просрочка начнется только с 1 января 2022 года, и только тогда можно будет говорить о каких-то претензиях к застройщику, которые примет суд.
Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ
Сумма неустойки рассчитывается только из стоимости квартиры по договору участия. Если жилье приобреталось по уступке, нужно найти настоящую его стоимость в ДДУ. Если полная цена квартиры в договоре отсутствует, нужно найти упоминание стоимости одного квадратного метра. После этого можно будет умножить указанную в том же договоре площадь жилья на цену “квадрата” и так узнать цену квартиры, которая станет ориентиром для расчета величины неустойки.
Не возите претензию в офис застройщика
Есть риск, что у вас либо её не примут, либо попросят оставить с обещанием передать руководству, но не поставят пометку о получении на вашем экземпляре. В таком случае с претензией можно попрощаться, она обязательно “потеряется”.
В обещания всё компенсировать после того, как вы получите ключи, верить тоже нельзя. Известны случаи, когда даже крупные девелоперы банкротили свои компании сразу после передачи квартир дольщикам. Взыскивать потом что-то в таком случае будет не с кого.
Рассчитывайте сумму неустойки так, как вам захочется
Ключевая ставка при расчете может браться во внимание какая угодно. Неустойка может считаться на сегодняшний день, на первый день просрочки или отдельно по периодам.
Не верьте устным обещаниям застройщика
Вам могут обещать ключи от квартиры завтра, через неделю, в следующем месяце или не позже лета. Если строительство при этом идет кое-как, задумайтесь - стоит ли слушать эти заверения?
Конечно, со счетами эскроу вы намного лучше защищены от внезапного банкротства девелопера. По крайней мере, ваши деньги не пропадут. Но если сдача объекта в обозримый срок не предвидится, возможно, стоит вообще подумать над тем, чтобы расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги?
Не рассчитывайте на всю неустойку целиком после получения ключей
Конечно, судья присудит вам выплату неустойки за фактический срок, на который застройщик не выполнил условия договора. Вот только практика показывает - на этом этапе две трети дольщиков не могут получить ни копейки даже с исполнительным листом в кармане.
Почему? Все просто - сдав объект, девелопер может обанкротить свое юридическое лицо, взыскивать что-то будет попросту не с кого. А вот пока дом строится, деваться застройщику некуда - придется платить.
Не накапливайте большую неустойку
Вы можете накопить и целый миллион, но суд уменьшит сумму до 200 тысяч рублей. Поэтому, как только неустойка достигает те самые 200 тысяч, нужно подавать иск. Пока пройдет суд и будет вынесено решение, сумма вырастет еще в два раза. Если удастся фактически получить 250-300 тысяч рублей - просто отлично.
Не соглашайтесь на взыскание неустойки в арбитраже путем уступки права требования неустойки по ДДУ
Через арбитраж удается взыскать от 20% до 40% суммы неустойки. Также остается шанс от 10% до 15%, что дело будет проиграно. Юристы компаний-девелоперов неплохо оспаривают уступки, что позволяет им затянуть дело на полтора-два года или вовсе довести его до списания неустоек.
Требуйте не только накопленную на данный момент неустойку
Нужно требовать выплату неустойки и за весь будущий период просрочки вплоть до передачи вам ключей от квартиры.
Даже если вы обращаетесь в суд на самом раннем этапе - через неделю после начала просрочки или около того - нужно требовать неустойку за весь период будущей просрочки. Пока идет разбирательство, пока решение суда вступает в законную силу - пройдет какое-то время. Неустойка ощутимо вырастет, и вы получите компенсацию от даты начала просрочки. Еще одна компенсация будет вам положена в момент подписания акта приема-передачи.
Если юристы советуют вам взыскивать неустойку частями, не слушайте. Вероятнее всего, они просто рассчитывают получить с вас как можно больше, сопровождая в двух-трех делах, а не в одном.
Не подавайте претензию в суд без проверки проектной декларации
В официальной проектной декларации на ваш объект, которая публикуется в том числе на сайте застройщика, указана дата ввода дома в эксплуатацию. Убедитесь, что эта дата совпадает с той, что указана в вашем ДДУ.
Известны громкие случаи, когда дольщики подавали в суд претензии и проигрывали только потому, что в их договорах стояла неправильная дата. То ли это была опечатка, то ли хитрый маркетинговый трюк девелопера - не так важно. Важно, что суд, который ориентируется на проектную декларацию, оставил людей без компенсации. Просто потому, что они обратились за целый год до момента, когда просрочка началась бы реально.
Не пренебрегайте услугами юристов
Только обязательно обращайтесь к тем, кто специализируется именно на таких делах, связанных с долевым строительством.
Это не тот случай, где можно сэкономить и обойтись без профессиональной помощи. Юрист компании-девелопера легко разделается в суде с новичком. Не готовый к его трюкам и приемам, непрофессионал быстро потеряется и не сможет отстоять свои требования. Судья присудит символические 10 тысяч рублей неустойки вместо возможных сотен тысяч. Вот и весь результат экономии на услугах юристов-профессионалов.
Не бойтесь банкротства застройщика из-за ваших требований
Действительно, есть такое мнение, что дольщики сами провоцируют застройщика затягивать строительство, когда начинают массово подавать претензии и требовать неустойку. Тем самым якобы срывается экономика объекта. Поверьте, это справедливо далеко не всегда.
Посмотрите на стоимость квадратного метра жилья в Сочи и где-нибудь в полудепрессивном городе страны и задумайтесь - разве разница обусловлена только разной себестоимостью объекта? Конечно, нет. Застройщики на курорте зарабатывают миллиарды из-за высокого спроса на здешнюю недвижимость. И ничего с ними не случится, если они выполнят решение суда о выплате вам неустойки за сорванные ими же сроки сдачи объекта.
Не подписывайте акт приема-передачи квартиры, если там упоминается отказ от неустойки
Хитрые застройщики частенько включают такой пункт в акт в расчете на тот процент людей, которые подписывают все, что им дают, не читая. Даже если вам кажется, что вы имеете дело с солидной компанией, которая не будет вас обманывать, помните - при удобном случае обязательно будет!
Попросите составить новый акт приема-передачи квартиры либо допишите на каждом экземпляре акта, что вы не согласны с данным пунктом.
Не бойтесь, что не получите ключи от квартиры из-за взыскания неустойки
Еще как получите, и даже быстрее, чем могли бы. Застройщики всегда начинают спешить, когда на них подают иски, чтобы сэкономить свои миллионы.
Только убедитесь, что квартира передается вам в должном состоянии. Нелишне будет пригласить специалиста по приему недвижимости у застройщиков, который найдет все недоделки. Довольно часто стоимость переделок за застройщиком в разы превышает стоимость услуг такого человека.
Не забывайте о сроках, в течение которых вы обязаны принять квартиру
Застройщик направит вам приглашение принять вашу квартиру, и у вас есть на это два месяца. Когда срок истечет, акт приема-передачи будет составлен им в одностороннем порядке. Во-первых, такой акт не позволит получить неустойку либо позволит получить её в очень незначительном размере. Во-вторых, квартира может быть передана с жуткими недоделками, исправлять которые придется самостоятельно.
