Как обманывают риэлторы в Сочи: 10 способов

Содержание:

1. 10 способов обмана покупателей жилья сочинскими риэлторами
• Способ первый - фейковые собственники и их родственники
• Способ второй - фейковые объявления о несуществующих квартирах
• Способ третий - "квартира с видом на море"
• Способ четвертый - "море в 10 минутах"
• Способ пятый - квартиры с "предчистовой отделкой"
• Способ шестой - двухкомнатные "полуторки"
• Способ седьмой - "лучше две, но дешевле"
• Способ восьмой - жилье для сдачи в аренду
• Способ девятый - бесприбыльная инвестиция
• Способ десятый - предварительные договоры и другая экзотика
2. Выводы

Сочи - один из главных в стране центров притяжения людей из других регионов России. Кто-то мечтает о переезде на лучший в стране курорт. Кто-то инвестирует средства в здешнюю недвижимость, чтобы зарабатывать на многочисленных туристах, практически круглогодично отдыхающих в Сочи и его окрестностях. Планируя покупку недвижимости в этом городе, нужно помнить - в сфере строительства и риэлтерской деятельности на юге России могут происходить такие вещи, о которых в других регионах страны никто даже не подозревает. Строительство и его качество - это отдельная история, поговорим о сочинских риэлторах. Как риэлторы в Сочи могут обманывать людей, находящихся в поиске недвижимости в курортном городе - 10 частых способов, которые не всегда можно заранее распознать как обман.

10 способов обмана покупателей жилья сочинскими риэлторами

К сожалению, деятельность риэлторов в России, в отличие от многих других государств, никак не регламентируется и не контролируется. Нет никакого лицензирования, риэлтором в агентстве недвижимости может работать кто угодно.

Поэтому, кстати, даже крупное известное агентство - не гарантия того, что работать с вами будут честно. Риэлтор может устроиться на пару месяцев, продать несколько квартир в каком-нибудь долгострое и исчезнуть.

Из-за этого имидж риэлторов как профессионалов в нашей стране довольно сильно испорчен. Хотя без риэлторских услуг обойтись довольно тяжело, и к ним в любом случае приходится прибегать. Да и сами риэлторы делают все, чтобы стать посредником между продавцом и покупателем.

Рассмотрим 10 способов обмана, к которым прибегают риэлторы в Сочи, чтобы быстро заработать на тех, кто покупает жилье в курортном городе.

Способ первый - фейковые собственники и их родственники

Где покупатели жилья обычно пытаются найти продавцов, чтобы приобрести квартиру без посредников? Правильно - на сайтах объявлений типа Авито, ЦИАН или Яндекс. Недвижимость.

Именно поэтому риэлторы прекрасно освоили все подобные площадки. Огромный процент объявлений о продаже жилья там является фейком. А одна из схем обмана - риэлторы выдают себя за родственников владельца.

Позвонив по приведенному номеру телефона, вы узнаете, что с вами общается брат/свояк/дядя/друг собственника. В подавляющем большинстве случаев это, конечно, неправда. Просто риэлтор не хочет афишировать себя.

Хорошо, если квартира из объявления в принципе существует, действительно продается и действительно стоит именно столько, сколько указано на сайте. Но сама попытка обмана должна насторожить - обманув вас при знакомстве, риэлтор обязательно обманет где-нибудь еще, лучше никаких дел с такими “родственниками владельца” не иметь с самого начала.

Способ второй - фейковые объявления о несуществующих квартирах

Такой способ обмана можно назвать еще короче - “только что продали”. В принципе, ничего нового здесь нет - так обманывают и риэлторы, и перекупщики автомобилей по всей стране. Но способ продолжает оставаться действенным, поскольку покупатели продолжают поддаваться на эту примитивную уловку.

Суть уловки очень простая - на тех же сайтах вроде Авито или ЦИАН выкладываются “вкусные” объявления о продаже квартир, которые на самом деле не продаются. Варианты описываются как идеальные - в случае с Сочи, например, это будет близость к морю и развитый район за удивительно небольшие деньги.

Главное, чего добиваются риэлторы - чтобы покупатель с деньгами позвонил именно им и побыстрее приехал в Сочи заключать сделку. После приезда выяснится, что квартиру “только что продали” (как вариант - “не можем дозвониться до собственника”), но “есть другие хорошие варианты”.

Другие варианты - это обычно что-то “немного в другом районе” и “чуть подороже” (по факту - совсем не чуть). Попадая в сети подобных риэлторов, кто-то соглашается на эти предложения, потому что все равно уже приехал в Сочи, и покупает такую недвижимость, какую вовсе не планировал приобретать. Хорошо еще, если купленная квартира не окажется проблемной…

Проверить, является ли объявление фейком, довольно просто - говорите, что уже находитесь в Сочи и готовы прямо сейчас приехать на осмотр квартиры. А если вас все устроит, вы готовы совершить сделку хоть завтра. Скорее всего, риэлтор начнет что-то придумывать, скажет, что перезвонит вам чуть позже. А в итоге просто пропадет.

Кстати, стоит помнить и о таком варианте обмана с фейковыми квартирами, как требование “небольшого” залога по телефону. Речь идет не о риэлторах, а об обычных мошенниках. Позвонив по указанному в объявлении номеру, вы услышите, что претендентов на просмотр квартиры много, и лучше бы вам перевести пару тысяч рублей, чтобы стать первым в очереди. Даже если вам готовы прислать фотографию каких-то документов на квартиру, не ведитесь. Это стопроцентный обман, и своих денег вы не увидите. Как и квартиры, которой на самом деле в продаже нет.

Способ третий - “квартира с видом на море”

Желание тех, кто переезжает из северных регионов, видеть из окна своей сочинской квартиры Черное море, более чем объяснимое и даже законное. Теплый климат и море - то, за чем едут в Сочи. С точки зрения недобросовестного риэлтора грех этим не пользоваться.

Вид на море из окна квартиры по факту может оказаться тоненькой полоской поверх крыш соседних домов, а то и маленьким кусочком, который получится увидеть, высунувшись наружу по пояс.

Называя что-то подобное полноценным видом, риэлторы добиваются ровно того же - приезда покупателя в Сочи для его “обработки” на месте.

Проверить любое объявление, если фотографии на море из окна там нет, очень просто - попросите сделать такое фото. Если риэлтор начнет придумывать причины, по которым не может это сделать, или пришлет нечто невразумительное - стоит подумать, имеет ли смысл сотрудничать с ним дальше.

Способ четвертый - “море в 10 минутах”

Еще один способ обмана для приезжих, которым важна близость морского побережья. Объявления о квартирах в ЖК, расположенных в 10-15 минутах от моря.

Для понимания, что это такое, начнем с главного - на карте Сочи все выглядит расположенным недалеко от моря. Формально даже самые удаленные от побережья районы - это всего несколько километров от пляжей. Город зажат между морем и горами, в которые особенно углубляться невозможно.

Однако многие районы Сочи в любом случае расположены на возвышенности, и пеший путь от моря к дому будет доставлять мало радости. Кроме того, вдоль берега проходит железнодорожная ветка и широкая автомобильная дорога (Курортный проспект, переходящий в Батумское шоссе и улицу Ленина в Адлере). Как именно организован переход через эти препятствия по пути к морю от конкретного ЖК - вопрос, который обязательно нужно изучать.

Наконец, немаловажный вопрос - что именно вы увидите на побережье, когда доберетесь до ближайшей его точки. Не факт, что там вообще найдется обустроенный доступный пляж.

Спросите у риэлтора, на какой пляж можно попасть от ЖК с выставленной на продажу квартирой. Попросите рассказать, как будет выглядеть путь до моря и как организован переход через жд пути и автомобильную магистраль.

Проверьте информацию самостоятельно - например, проложите пеший маршрут от ЖК до моря в картах Яндекс или Google, приложении MAPS.ME. Как минимум вы увидите фактическое расстояние, которое нужно пройти, и приблизительное время в пути.

Способ пятый - квартиры с “предчистовой отделкой”

Сочинские застройщики довольно часто сдают квартиры, фактически не готовые к заселению. Как правило, это делается под предлогом того, что покупатель волен делать такой ремонт, какой ему захочется. Фактически людей не хотят отпугивать стоимостью квартир с ремонтом, продавая дешевле недоделанное жилье.

Для многих покупателей это даже плюс - например, есть сторонники жилых помещений, которые сдаются просто коробкой. Можно сделать любую планировку (в пределах существующих норм). При этом стоит помнить, что площадь жилья в документах уменьшится из-за появления дополнительных стен, так что по факту происходит переплата за лишние “квадраты”. В любом случае, этот вариант должен быть целенаправленным выбором покупателя, а не каким-то сюрпризом.

Стоит также иметь в виду - у терминов “черновая”, “предчистовая”, “чистовая” отделка нет никаких конкретных определений и характеристик. Каждый риэлтор может оперировать ими как угодно, поэтому нужно требовать перечень конкретных работ, которые фактически выполнены в квартире.

Нормальный риэлтор сможет дать такую информацию. Но многие подобные “профессионалы” не особенно интересуются, в каком состоянии находится квартира, которую они продают. Покупая кота в мешке, вы, скорее всего, будете вынуждены вкладывать массу денег в доведение ее до ума.

Добавим и такой момент - в некоторых новостройках приходится доплачивать за подведение газа уже после приобретения квартиры. О таких дополнительных расходах риэлтор может знать заранее, но ничего о них не скажет, если не спросить его напрямую.

Способ шестой - двухкомнатные “полуторки”

Двухкомнатная квартира в большинстве регионов России и “двушка” в Сочи могут оказаться совсем не одним и тем же. Между тем, будущие жители Сочи подыскивают именно двухкомнатную квартиру, так что стоит готовиться к некоторым нюансам.

Нюанс обычно скрывается за формулировками “полуторка” (в принципе, знакомо многим) или “евродвушка” (в Сочи встречается чаще). По факту это никакая не “двушка”, а что-то вроде студии с дополнительной комнатой.

Кухня и гостиная в такой квартире объединены в одно помещение, плюс есть спальная комната. Это никак не полноценная двухкомнатная квартира с отдельной кухней. Отправляясь в Сочи для просмотра квартиры, стоит заранее понимать, какова ее планировка. Либо уточните у риэлтора фактическое количество отдельных спальных комнат, либо попросите его выслать вам план квартиры.

Способ седьмой - “лучше две, но дешевле”

А вот это уже будет не хитрость риэлтора, а ваша собственная хитрость. Она поможет проверить добросовестность агента, с которым вы общаетесь.

Общаясь с риэлтором по телефону или на месте и изучая разные варианты (о каком бы бюджете ни шла речь), можно неожиданно закинуть ему “вдруг осенившую” вас идею. Спросите, а что, если вместо одной квартиры по нормальной цене купить две или несколько по 1,5 миллиона рублей каждая (для сдачи в аренду туристам вполне неплохо иметь несколько квартир вместо одной). Попросите агента выслать вам предложения в этой ценовой категории.

В чем подвох? Для Сочи 1,5 миллиона рублей за квартиру - это почти всегда нереально. И всегда вариант будет очень плохим. Либо это проблемная новостройка, либо это прямо запрещенные к продаже объекты, либо очень запущенная полуаварийная вторичка.

Нормальный риэлтор сразу же попытается остудить вас и отговорить от такой идеи. Он объяснит все существующие риски. Недобросовестный агент с радостью попытается всучить вам проблемное жилье.

Способ восьмой - жилье для сдачи в аренду

Не то чтобы речь здесь шла о каком-то способе обмана покупателя риэлтором. Скорее мы обратим внимание, как выявить непрофессионалов, если вы покупаете недвижимость как объект инвестирования. То есть, для сдачи его в аренду.

Первый вопрос, который должен задать риэлтор, узнав о ваших планах инвестировать в жилье - будете ли вы сдавать квартиру посуточно или на долгий срок. Если таким вопросом он не задается, а начинает предлагать вам варианты - скорее всего, ему глубоко безразлично, что с вами и вашей инвестицией будет дальше. Главное - продать вам что-нибудь, да побыстрее.

Квартиры в Сочи для сдачи отдыхающим посуточно и для сдачи на долгий срок - это два множества, которые пересекаются очень слабо. Совершенно разные категории жилья, часто даже расположенные в разных местах.

В разговоре с риэлтором задайте ему вопрос о сроках окупаемости инвестиционной квартиры, уточните, через сколько лет она будет приносить чистую прибыль. Нормальный срок - это около 10 лет. Суперликвидные варианты окупятся за 7-9 лет. Неудачные - за 12 лет и дольше. Если риэлтор уверяет, что вы отобьете свои вложения за 3-5 лет - он непрофессионал.

Способ девятый - бесприбыльная инвестиция

Опять же, речь скорее идет о способе, который поможет выявить непрофессионала, которому важно просто продать вам абы что.

Спросите у риэлтора, поможет ли заработать покупка конкретной квартиры, если вы планируете просто перепродать её позже, воспользовавшись постоянным ростом цен на сочинское жилье. Вариант внешне выглядит неплохо - вложить 3 миллиона сейчас и получить 5 миллионов через год-два, когда цена квадратного метра соответственно увеличится. Никаких особенных рисков и высокая прибыльность.

Агент, который не особенно разбирается в инвестировании, начнет уверять, что идея просто отличная, поскольку подобные квартиры очень ликвидные.

На самом деле главный риск, которому вы подвергаетесь - заморозка ваших средств на неопределенный срок. Не факт, что квартиру получится продать ощутимо дороже, зато коммунальные платежи в течение всего срока владения нужно будет вносить каждый месяц.

Даже при покупке квартиры по низкой цене на самом старте продаж гарантии, что цена вырастет вдвое, нет. Очень многое зависит от таких факторов, как месторасположение нового жилого комплекса, инфраструктура района.

Во многих случаях стоимость квадратного метра в Сочи на этапе строительства и в уже готовом доме - почти одинакова. Никакой прибыли из квартиры в таких ЖК извлечь не получится.

Также всегда остается риск, связанный с застройщиком. Затягивание сроков, заморозка объекта, запрет на ввод в эксплуатацию - все это никогда нельзя исключать на 100%.

Вообще, основной риск в отношении квартир, интересных в плане инвестиций, в том, что они строятся за счет средств собственников. Если денег не хватит, стройка может быть заморожена. Если же продажи начинаются, когда дом уже вводится в эксплуатацию, большой прибыли такой объект не принесет и смысла вкладываться в него нет, несмотря на то, что очень скоро вокруг ЖК появится развитая инфраструктура.

Способ десятый - предварительные договоры и другая экзотика

Рынок недвижимости в Сочи - вещь довольно специфическая, это факт. Но это не мешает добросовестным риэлторам предупреждать покупателей обо всех нюансах и рисках и выстраивать отношения максимально прозрачно.

Для недобросовестных агентов “специфика рынка” - это просто прикрытие. Опознать таких риэлторов легко - от них вы услышите фразы вроде “У нас в Сочи так принято”, “Все нормально, это надежный застройщик” и т.п. Местные традиции, которыми прикрываются в таких случаях - это очень часто ваша будущая головная боль.

Популярная схема работы недобросовестных риэлторов - навязывание покупателю Предварительного договора, Договора намерений или Договора инвестирования (полюбившаяся в последнее время формулировка).

Помните, что такой договор прежде всего нужен не вам, а самому риэлтору. Он хочет связать вас его условиями, что уже подозрительно. Подписывая подобный документ, вы берете на себя определенные риски.

Во всех случаях, как бы ни назывался такой предварительный договор, речь идет о том, что вы подписываете документ, передаете деньги и ждете постройки дома и ввода его в эксплуатацию.

Если в договоре встречается слово “инвестирование”, вы в случае любых проблем застройщика расцениваетесь не как обманутый покупатель, а скорее как его соучастник.

Покупать квартиру нужно по нормальной схеме, которая предусмотрена законодательством. Если дом еще строится, должен использоваться эскроу-счет, с которого покупатель может вернуть свои деньги в случае проблем у девелопера.

Выводы

Мы рассказали только о некоторых популярных способах обмана покупателей жилья в Сочи и способах выявления плохих риэлторов. Если вы столкнулись хотя бы с одним из перечисленных пунктов, стоит как минимум проверить риэлтора по другим пунктам, задав между делом нужные вопросы.

Профессионалы, которым важно решить поставленную покупателем задачу и сделать так, чтобы он остался доволен, есть и в Сочи. Вот только обнаружить их в массе дельцов, которым важно “впарить” первый попавшийся вариант, непросто. Надеемся, наш материал поможет вам сэкономить деньги, время и силы в поисках недвижимости в Сочи.